¿Busca invertir en Bienes Raíces en San Antonio, Texas?

¿Busca invertir en Bienes Raíces en San Antonio, Texas?

¿Qué estrategia quiere seguir?

La industria de los bienes raíces es una industria que puede ser muy lucrativa si se invierte con precaución e inteligencia. En este blog les platicare acerca de diferentes estrategias de inversión que yo pienso son las mejores y las más seguras. Aconsejo, no soy abogado, CPA ni Analista Financiero, soy REALTOR® y esta es mi opinión únicamente.

Trabajo junto al equipo de JB Goodwin REALTORS® en San Antonio, Texas y eh ayudado a inversionistas a buscar propiedades con fines de lucro por medio de inversión. Las propiedades han incluido condominios, casas individuales, terrenos y viviendas multifamiliares. Tengo la experiencia de haber ayudado a inversionistas con fix and flips, hold/rental, owner financing, rent to own, live and flip etc y es por esto que quiero platicarles diferentes puntos de vista para que no se vean sorprendidos a la hora de tratar de realizar alguna de estas estrategias.

Existen muchos programas de televisión que lo hacen ver muy fácil, pero la realidad es que invertir en bienes raíces no es fácil y existen cientos de variables que pudiesen llegar a afectar su inversión. Una de mis sugerencias primarias es asociarse con un equipo DE CONFIANZA que conste de las siguientes personas, especialmente si usted es extranjero queriendo invertir en el estado de Texas en los Estados Unidos.

  1. Contador o CPA con experiencia en Real Estate para extranjeros.
  2. Banco que trabaje con extranjeros, será importante tener cuenta de banco en los Estados Unidos.
  3. REALTOR® de confianza que tenga experiencia trabajando con extranjeros e inversionistas, de preferencia que hable el mismo idioma que usted, si usted no domina el Inglés.
  4. ¡Contratista de confianza, lo más barato te puede resultar mucho más caro CREEME!
  5. Title company con excelentes reviews.
  6. Survey company con excelentes reviews.
  7. Property management company con excelentes reviews.
  8. Inspectores con excelentes reviews.
  9. Agente de Seguros Inmobiliarios.
  10. Home Warranty Company.

*Por mencionar algunos de los más importantes.

Como mencione anteriormente, existen muchas estrategias diferentes y los resultados de las mismas estrategias pueden variar dramáticamente. En mi experiencia prefiero buscar una casa en una zona de alta demanda que tal vez no necesite mucho trabajo, luego hago un análisis “Competitive Market Analyisis” (CMA) para poder identificar a qué precio se están vendiendo las casas en ese vecindario, cuantos días en el mercado se encuentran en promedio, cuánto cuesta rentar casas similares en la misma vecindad y también cuantos días en el mercado duran sin ser rentadas. Es importante considerar lo siguiente a la hora de realizar un estudio (recomiendo que un REALTOR® se lo haga, muchos lo harán sin costo): Es importante determinar la vecindad y las /rentas que se hayan realizado en los últimos 6 meses o un ano (dependiendo de cuantas aparezcan), es importante que las casas sean similares y tome en cuenta lo siguiente:

La misma vecindad.

Cuantas recamaras y baños tiene la casa.

Hace cuanto se vendió/rento.

Cuantos días en el mercado se tardó en vender o rentar.

Cuantos pies cuadrados tiene la propiedad y cuantas acres tiene el terreno. Aconsejo que sea similar, tal vez un rango de 15% menor o 15% mayor que la casa con la que está comparando.

¿Las casas con las que se están comparando han sido rehabilitadas anteriormente o no?

¿Cuantos pisos tienen? (Recomiendo que sean iguales con fines de comparación. En mi experiencia la gente prefiere las casas de un piso.)

Es importante determinar cuántos días en el mercado y a qué precio se vendieron las casas para que uno tenga una buena idea de cómo el precio puede afectar los días que tardara en rentarse.

Después de que se haya hecho el análisis por medio de un REALTOR®, recomiendo platicar con un prestamista de su gusto para explorar diferentes tipos de financiamiento en caso de que usted no quiera pagar efectivo por la casa. Por cierto no recomiendo pagar efectivo a menos de que el financiamiento sea muy malo o que no se pueda obtener, explicare esto más a detalle a continuación.

Antes de realizar cualquier compra de una casa también recomiendo checar los papeles del “Home Owners Associaciation” para asegurarse de que se permita la renta de la propiedad por un tiempo mínimo, esto es especialmente importante si se va a rentar un condominio. En muchos casos NO SE PERMITE QUE USTED  PONGA EN RENTA SU PROPIEDAD.

También es importante que su REALTOR® averigüe si la casa tiene algún tipo de subsidio de parte del gobierno, por ejemplo si existe un “Homestead Exemption” o “Disability” etc. Estos subsidios se irán de la propiedad con los dueños y puede afectar la cantidad de impuestos (property taxes) que usted tendrá que pagar y puede afectar su cashflow (flujo de efectivo).

Luego es fundamental comprar una casa a excelente precio (reitero excelente precio), uno rara vez tendrá una buena inversión a menos de que se haya comprado la casa a un excelente precio y recomiendo nunca comprar una casa a menos de que se le haga una inspección, se cheque el Title (quien es el dueño de la propiedad en realidad), se pida y se REVISE el survey y se le pida el “seller’s disclosure” al dueño. Recomiendo SIEMPRE trabajar de la mano de un REALTOR® para que minimice sus riesgos y le acompañe a tomar las mejores decisiones.

Podría hablarles de “Wrap arounds”, “Take overs”, “Wholesales” etc pero prefiero platicarles acerca de “Hold/Rent” que a mi gusto se me hace una de las mejores estrategias y estas son las razones:

  1. Si la casa se está financiado (lo recomiendo) la persona que está rentando la casa está pagando SU DEUDA.
  2. Los activos fijos como las casas se deprecian y esto puede minimizar los impuestos que se deberán pagar.
  3. Las casas en San Antonio están subiendo en valor aproximadamente 3.9% año con año de acuerdo con “The San Antonio Board of Realtors” (SABOR), 2017 y 2018 (Octubre).
  4. Se genera “equity” esto quiere decir que se debe menos por la casa y aumentado su valor. Cuando sea hora de venderla (aconsejo esperar al menos 5 años) la casa valdrá más (usted gana) y los que han rentado la casa han disminuido su deuda (usted gana).
  5. Los intereses del mortgage se pueden utilizar como costos y puede reducir los impuestos sobre el ingreso que tendrá que pagar.
  6. Se estará generando cashflow positivo y si hecho correctamente puede traerle un flujo de efectivo cada mes. Considere que tendrá que pagar por mantenimiento, property management, impuestos, seguro, mortgage (PITI) que deberán estar incluidos en el precio de la renta.

Si desea invertir en Bienes Raíces en San Antonio, márqueme al (210) 274-2778

Manuel Huitron, REALTOR® at JB Goodwin REALTORS®

 

Bienes Raices

 

Posted on October 21, 2018 at 2:03 pm
Manuel Huitron | Category: Uncategorized

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